برای خرید املاک موروثی، حتما به این نکات دقت کنید:
اگر قصد خرید املاک موروثی را دارید، بایستی در هنگام انجام مذاکرات مقدماتی و تنظیم مبایعه نامه، به نکات ذیل توجه و دقت کافی بعمل آورده تا در آینده با مشکلی مواجه نگردید.
۱- لزوم ارایه اصل سند مالکیت
۲- لزوم ارایه گواهی حصر وراثت
۳- حضور تمامی وراث در هنگام انجام معامله
۴- لزوم ارایه مفاصا حساب مالیات بر ارث
۵- عدم وجود اشخاص محجور در بین وراث
۶- ضرورت تعیین و نصب قیم برای اشخاص محجور
۷- پرداخت سهم هر یک از وراث از مبلغ معامله
۸- لزوم بررسی وجود و یا عدم وجود وصیت نامه از متوفی
۹- درج شماره و مشخصات مدارک مستندات ابرازی و مرجع صدور آنها اعم از گواهی حصر وراثت، وکالتنامه، قیم نامه، مفاصا حساب مالیات بر ارث، وصیت نامه و غیره در متن مبایعه نامه تنظیمی در هنگام انجام معامله.
معمولا پرداخت كرایه به صورت ماهانه است و لذا مستاجر باید در پایان هر ماه اجاره بها را به موجر یا نماینده موجر پرداخت كند . لازم به ذکر است در صورتی که در قرارداد اجاره حق فسخ قرارداد اجاره در صورت عدم پرداخت به موقع اجاره بها پیش بینی شده باشد بایستی مستاجر به موقع اجاره بها را پرداخت نماید تا دچار مشکلات تخلیه نشود. در مواردی كه مستاجر خانه یا آپارتمان را رهن كامل می كند دیگر اجاره‌بها نمی‌پردازد در مواردی كه مستاجر رهن كامل می كند معمولا مبلغ پیش پرداخت زیاد است و به همین خاطر معمولا كرایه ای در كار نیست اما اگر مبلغ پیش پرداخت كم باشد موجر اجاره بها (كرایه ) هم می گیرد
تخلیه محل اجاره در پایان قرارداد
انجام تعمیرات غیر اساسی مورد اجاره :
اگر خانه یا مغازه نیاز به رنگ آمیزی یا تعویض لامپها یا پریز و كلید برق و قفل درها …داشته باشد مستاجر خودش باید این كارها را انجام دهد
پرداخت بهای آب برق گاز تلفن و حق شارژ :
چون مستاجر از آب برق گاز و تلفن استفاده می كند هزینه های آنرا هم خودش باید بپردازد حق شارژ را هم خود مستاجر باید پرداخت كند
جلوگیری نكردن از تعمیرات اساسی توسط موجر:
اگر محل مورد اجاره نیاز به تعمیر كلی پیدا كند مانند تعمیرات موتور‌خانه و آسانسور … انجام این تعمیرات با موجر است و لذا مستاجرنباید از ورود موجر برای تعمیرات این موارد جلوگیری و ممانعت كند
خودداری از ورود خسارت به محل اجاره :
مستاجر باید به گونه‌ای از خانه یا مغازه استفاده كند كه خسارتی به آن وارد نشود در صورت ورود خسارت مستاجر باید خودش آنرا جبران كند
خودداری از تغییر شغل در مغازه اجاره ای :
اگر مستاجر برای شغل خواصی مغازه را اجاره كرده باشد (مثلا طلا فروشی ) حق ندارد بدون موافقت موجر شغل خود را تغییر دهد و مثلا به درب و پنجره‌سازی مشغول شود. چرا که در صورتی که موجر با تغییر شغل موافقت نکند می‌تواند قرارداد اجاره را فسخ کند.
مطابق با ماده ۲۷ قانون مجازات اسلامی که مقرر می‌دارد: اموالی که ملک اشخاص نمی‌باشد و افراد و مردم می‌توانند آنها را مطابق مقررات مندرجه در این قانون و قوانین مخصوصه مربوطه به هر یک از اقسام مختلفه آنها تملک کرده و یا از آنها استفاده کنند مباحات نامیده می‌شود.
مثل اراضی موات یعنی زمین‌هایی که معطل افتاده و آبادی و کشت و زرع در آنها نباشد.
مال مباح، مالی است که اولاً مالک خاصی ندارد، ثانیاً تملک یا انتفاع از آن طبق قانون ممکن است.
البته زمین‌های شهری سه دسته هستند:
۱. موات
۲. بایر
۳. دایر یا آباد
زمینی مباح و موات است که مالک خاص و سابقه عمران و احیا نداشته باشد (ماده ۳ قانون زمین شهری)
زمین «بایر»، زمینی است که سابقه عمران و احیاء داشته و بتدریج و با گذشت زمان بـه حالت موات برگشته است، اعم از اینکه صاحب مشخص داشته یا نداشته باشد (ماده ۴ قانون زمین شهری).
اراضی دایر زمین‌هایی است که آن را احیاء کرده‌اند و در حال حاضر مورد بهره‌برداری است. (ماده ۵ قانون زمین شهری).
تعریف قسمت اخیر ماده فوق از اراضی موات عام است و شامل اراضی بایر نیز می‌شود کـه قابل انتقال است زیرا زمین بایر هم معطل افتاده و در آن کشت و زرع وجود ندارد با این تفاوت که سابقه احیاء و مالکیت مسلم دارد.
اراضی موات، در حال حاضر، قابل احیاء و تملک نیستند.
مباحات طبق قانون مدنی عبارت اند از:
• اراضی مباح
• آب‌های مباح
• معادن
• دفینه
• شکار
زمینی که بر روی آن اعیانی (درخت یا بنا) وجود ندارد، بیاض نامیده می‌شود و رابطه آن با زمین موات، عموم و خصوص مطلق است، زیرا هر زمین مواتی بیاض است، ولی عکس این قضیه صادق نیست.
با لباس نامناسب در مشاعات ساختمان ظاهر شدن چه عواقبی خواهد داشت؟
ماده ۶۳۸ قانون مجازات اسلامی بیان می دارد:
هر کس علناً در انظار و اماکن عمومی و معابر تظاهر به عمل حرامی نماید علاوه بر کیفر عمل به حبس از ده روز تا دو ماه یا تا (۷۴) ضربه شلاق محکوم می‌گردد و در صورتی که مرتکب عملی شود که نفس آن عمل دارای کیفر نمی‌باشد ولی عفت عمومی را جریحه‌دار نماید فقط به حبس از ده روز تا دو ماه یا تا (۷۴) ضربه شلاق محکوم خواهد شد.
تبصره: زنانی که بدون حجاب شرعی در معابر و انظار عمومی ظاهر شوند به حبس از ده روز تا دو ماه و یا از پنجاه هزار تا پانصد هزار ریال جزای نقدی محکوم خواهند شد.
ضمنا در اثبات جرم نیازی به فیلمبرداری نیست. اگر همسایگان که شاهد می باشند، شهادت دهند یا در تحقیقات محلی، مطلعین، موضوع را تایید کنند، دلایل کافی جهت احراز بزه خواهد بود.
سوال 2: وجه التزام در قولنامه چیست و کاربرد ان چیست؟
سوال 3: آیا قولنامه تنظیمی در بنگاه معاملاتی سند رسمی است؟
تلگرام : melkinfo@
قولنامه مانند سایر قراردادهائی که طرفین برای انجام تعهدی تنظیم می کنند در دادگاه معتبر است و باید مفاد آن را اجرا کنند و به موجب آن می توان الزام (اجبار) طرفی را که از انجام تعهدش خودداری می کند را از دادگاه درخواست نمود. بدین ترتیب، اگر فروشنده از حضور در دفتر اسناد رسمی و انتقال رسمی ملک به خریدار خودداری کند خریدار می تواند از دادگاه صالح درخواست نماید تا او را برای به نام زدن سند در دفترخانه مجبور کند.
وجه التزامی (اجباری) که در قولنامه قرار داده می شود چیست؟
طرفین قرارداد برای محکم کردن قولنامه، معمولاً مبلغی را در قرارداد قید می کنند تا در صورتی که متعهد از انجام تعهد خود سر باز زند مکلف به پرداخت آن مبلغ به طرف دیگر (معهد له) باشد، این مبلغ را وجه التزام می گویند.
قرار دادن وجه التزام در قولنامه به چه طریقی صورت می گیرد؟
اصولاً درج وجه التزام در قولنامه به یکی از روش ذیل می تواند باشد:
1- در قولنامه قید می شود، در صورتی که فروشنده یا خریدار از اجرای مفاد تعهد خویش امتناع نماید، فلان مبلغ را باید به طرف دیگر بپردازد. در این صورت اگر فروشنده به تعهد خود (انتقال مال) عمل نکند، خریدار می تواند با احراز عدم اجرای تعهد وجه التزام تعیین شده را مطالبه کند، و نمی توان هم وجه التزام را بگیرد و هم از فروشنده بخواهد که مورد معامله را با سند رسمی به وی انتقال دهد.
2- در قولنامه طرفین موافقت می نمایند، که در تاریخ..... در دفترخانه شماره..... حضور یابند و سند رسمی تنظیم کنند و در صورت عدم حضور هریک در دفترخانه، وی مکلف است مبلغ.... به طرف دیگر بپردازد و تعهد خویش را نیز انجام دهد. در این حالت با احراز عدم حضور، متعهد باید وجه التزام را بپردازد و تعهد را نیز انجام دهد.
3- چنان چه در قولنامه ذکر شود: طرفین موافقت نمودند در تاریخ..... در دفترخانه.... حاضر شوند و سند رسمی تنظیم نمایند و در صورت عدم حضور یا امتناع فروشنده، فروشنده ملزم به انتقال و پرداخت روزانه.... ریال خسارت تأخیر است، در این فرض مالک باید مورد را به خریدار منتقل کند و خسارت مذکور را هم بپردازد.
کسی که وجه التزام را مطالبه می کند، باید خود تعهداتش را کامل انجام داده باشد. مثلاً خریدار باید در دفترخانه حاضر شود و قیمت معامله را نیز به رؤیت دفتردار برساند و عدم اجرای تعهد طرف دیگر احراز شود.
قراردادی که تحت عنوان قولنامه در بنگاه های معاملاتی و یا بیرون از آن جا تنظیم می شود سندی عادی است و به همین خاطر طرفین (خریدار و فروشنده) باید نهایت دقت را در تنظیم آن بنماید تا بعداً دچار مشکل نشوند.
آمار مطالب
آمار کاربران
کاربران آنلاین
آمار بازدید
عضویت سریع
